Venerdì 20 novembre il Senato ha approvato il maxiemendamento al DdL di Stabilità 2016.
Le misure fiscali sulla casa sono state oggetto di numerose modifiche nel corso dell’iter al Senato, e alcune di queste novità appaiono molto interessanti per il settore delle costruzioni. Tuttavia l’Ance, nel corso del dibattito parlamentare in seconda lettura alla Camera, non mancherà di sostenere ulteriori misure fiscali di politica industriale per il rilancio del mercato immobiliare. 
Di seguito si illustrano le novità che intervengono sulle disposizioni già contenute nel DdL di Stabilità 2016, che interessano maggiormente il settore delle costruzioni:
Esenzione dalle imposte d’atto per gli atti di ricomposizione fondiaria
Viene prevista l’esenzione dalle imposte di registro, ipocatastali e di bollo per gli atti e i provvedimenti emanati in esecuzione dei piani di ricomposizione e riordino fondiario adottati dalle Regioni, Comuni, Province e comunità montane.
Come noto, l'atto di ricomposizione fondiaria ha lo scopo di ristabilire l’originaria “capacità edificatoria” dei lottizzanti, superando gli squilibri apportati dalle decisioni degli Enti locali esplicitate nelle convenzioni attuative.
In sostanza, con la modifica approvata, tali atti potranno beneficiare di un regime fiscale ancora più vantaggioso consistente nell’esenzione generale dalle imposte d’atto (registro, ipocatastali e bollo);
Imprenditore individuale - Estromissione agevolata di immobili d’impresa
È stata ammessa, l’estromissione di beni immobili strumentali da parte dell’imprenditore individuale mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP nella misura pari all’8%. 
La nuova disposizione prevede che l’imprenditore individuale che, alla data del 31 ottobre 2015, possiede beni immobili strumentali sia per natura sia per destinazione può optare, entro il 31 maggio 2016, per l’esclusione dei beni stessi dal patrimonio dell’impresa, con effetto dal periodo d’imposta in corso alla data del 1° gennaio 2016.


L’imposta viene calcolata sulla differenza tra il valore normale degli immobili strumentali ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto.
Per gli imprenditori individuali vengono, in sostanza, introdotte disposizioni analoghe a quelle già previste nel DdL di Stabilità 2016, in tema di assegnazione agevolata di immobili d’impresa in favore delle società (Snc, Sas, Srl, Spa, Sapa), con la differenza che, per questi ultimi, deve trattarsi di beni immobili non strumentali (ossia immobili patrimonio) e di beni mobili registrati;
“Super-ammortamento” per i nuovi beni strumentali
Viene previsto che le nuove disposizioni in tema di super-ammortamento per l’acquisto di nuovi macchinari d’impresa, già contenuto nel DdL di Stabilità 2016, siano irrilevanti ai fini degli studi di settore.
Come noto, per agevolare gli investimenti in beni materiali strumentali nuovi il disegno di legge di stabilità 2016 riconosce ai titolari di reddito d’impresa e ai professionisti, che dal 15 ottobre 2015 al 31 dicembre 2016 investono in beni materiali strumentali nuovi, una maggiorazione del 40% del costo fiscale di acquisto ai fini della determinazione dei canoni di ammortamento e dei canoni di leasing.
In questo modo, l’ammortamento fiscale verrà calcolato non sul 100% del costo del bene, come avviene in base alle regole ordinarie, ma sul 140% del costo dello stesso.
Considerato che gli ammortamenti fiscali assumono rilevanza nelle analisi compiute da Gerico per la determinazione della congruità negli studi di settore, l’esclusione prevista dall’emendamento in commento avrebbe lo scopo di neutralizzare gli effetti distorsivi che i maggiori ammortamenti fiscali avrebbero sulle predette analisi.
Pertanto nei prossimi studi di settore le quote di ammortamento dovranno essere indicate senza tener conto dell’eventuale maggiorazione del 40% del costo di acquisto rilevante per l’ammortamento fiscale, mentre non cambia nulla per quanto concerne l’indicazione del costo storico dei beni. 
Note di variazione IVA – procedure concorsuali
Viene anticipata al 1 gennaio 2017 l’efficacia della modifica alla disciplina IVA relativa alle note di variazione (art. 26 del D.P.R. 633/1972), già contenuta nel DdL di Stabilità 2016.
Il nuovo art. 26 del D.P.R. 633/72 ha consentito al fornitore di un bene o al prestatore di un servizio, di recuperare anticipatamente l’IVA sui crediti non riscossi nel caso in cui il cessionario/committente venga sottoposto a procedure concorsuali, senza attendere la conclusione della suddetta procedura.
Tale disposizione, secondo il testo originario del DdL di Stabilità, sarebbe entrata in vigore per le operazioni effettuate dal 1° gennaio 2017, a prescindere dal momento in cui fosse aperta la procedura concorsuale.
Tuttavia, con l’emendamento approvato, cambia il criterio per individuare la decorrenza degli effetti della nuova disciplina.
In particolare, viene previsto che il cedente che ha emesso la fattura per operazioni non ancora pagate, può recuperare l’lVA su tale fattura, mediante nota di variazione, a condizione che il cessionario/committente sia stato assoggettato ad una procedura concorsuale successivamente al 31 dicembre 2016.
In sostanza, alla luce della citata modifica, non si deve avere più come riferimento la data di effettuazione dell’operazione da parte del cedente/prestatore, ma conta esclusivamente il momento in cui il cessionario/committente sia assoggettato alla procedura concorsuale (dal 1 gennaio 2017).
Pertanto, l’estensione dell’ambito applicativo di questa norma di favore per il cedente si applica anche a tutte le fatture già emesse (e non ancora riscosse) alla data del 31 dicembre 2016, anche se all’atto dell’emissione delle fatture il cessionario/committente non sia ancora stato assoggettato a procedure concorsuali;
Agevolazioni Registro/IVA per il riacquisto della “prima casa”
Un’altra importante novità sugli immobili riguarda l’estensione delle agevolazioni prima casa relativamente dell’imposta di registro.
In particolare, si prevede l'applicazione dell'aliquota agevolata del 2% anche se il contribuente compra una nuova abitazione prima di vendere il precedente immobile (già oggetto di agevolazione), a condizione che detto immobile venga alienato entro un anno dall’atto di acquisto.
Come noto per fruire dei benefici “prima casa”, l’acquirente al momento dell’acquisto non deve essere proprietario di un’altra abitazione per cui abbia già beneficiato delle medesime agevolazioni .
L’emendamento approvato innova tale principio, stabilendo che i suddetti benefici sono nuovamente applicabili per l’acquisto di una nuova “prima casa”, a condizione che l’abitazione già posseduta (il cui acquisto era stato a suo tempo agevolato) venga venduta entro un anno dal nuovo acquisto .
Tale modifica, produce effetti anche ai fini IVA, in caso di acquisto di una nuova abitazione dall’impresa, nel rispetto dei requisiti di cui sopra (acquisto di una nuova “prima casa” e alienazione della precedente entro un anno), è prevista l’applicazione dell’aliquota agevolata al 4% .
Modifiche alla disciplina IMU
Il maxi-emendamento, con riferimento alle misure per la casa, ha previsto nuove forme di agevolazione IMU per determinate categorie di soggetti.
In particolare, viene stabilita l’esenzione dall’IMU nell’ipotesi di: 
- abitazioni (escluse quelle classificate nelle categorie A/1, A/8 e A/9) concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado (padre-figlio), che la adibiscono ad abitazione principale e che non possiedono un altro immobile ad uso abitativo in Italia e a condizione che:
o il contratto sia registrato; 
o il comodante abbia adibito nel 2015 lo stesso immobile come abitazione principale;
o il comodante non possieda un altro immobile ad uso abitativo in Italia. 
La norma, a dire il vero, per come è stata scritta risulta di non facile applicazione, poiché sembra rivolta unicamente alle ipotesi in cui i genitori lascino la propria (ed unica) abitazione ai figli, trovando sistemazione in un altro alloggio che non sia di proprietà (affitto o case di cura). Si spera, pertanto, in una modifica in sede di discussione nell’altro ramo del Parlamento.
- soggetti che concedono in comodato la propria abitazione ai parenti disabili entro il secondo grado (quali ad esempio: padre, figli, nonni, fratelli e suoceri).
- Unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie, a proprietà indivisa, destinate a studenti universitari, in qualità di soci assegnatari;
Previsto, inoltre, lo sconto del 25% sull’aliquota IMU stabilita dal comune per i proprietari di una seconda casa messa in affitto a canone concordato.
Novità in materia di TASI
Sotto tale profilo, nel testo approvato dal Senato, vengono introdotte ulteriori agevolazioni, quali: 
- l’applicabilità delle definizioni di “terreni agricoli ed abitazione principale”, già dettate ai fini IMU, per l’esenzione anche dalla TASI.
A tal riguardo, in base alla formulazione della nuova disposizione, le ipotesi di esenzione soggettiva previste ai fini IMU sembrerebbero applicarsi anche alla TASI.
Pertanto, l’ambito applicativo delle esenzioni del tributo sui servizi indivisibili riguarderebbe:
o gli immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite a “prima casa” dai soci, gli alloggi sociali e quelli posseduti dal personale delle forze armate;
o immobili adibiti ad abitazione principale in cui risiede e dimora l’ex coniuge assegnatario in caso di separazione, divorzio o annullamento degli effetti del matrimonio;
Inoltre, a seguito delle modifiche apportate nel corso dell’esame al Senato del DdL di Stabilità 2016, dovrebbero ritenersi esclusi dalla TASI altresì:
o le case concesse in comodato gratuito a parenti in linea retta (genitori-figli) e utilizzate come abitazione principale;
o le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie, a proprietà indivisa, destinate a studenti universitari, in qualità di soci assegnatari.
- lo sconto del 25% sull’aliquota TASI prevista dal comune per i fabbricati locati a canone concordato. 
Rivalutazione terreni e partecipazioni
Viene meno la distinzione, ai fini delle aliquote, tra rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni (qualificate o no). Con l’emendamento approvato, si applicherà l’aliquota unica dell’8%.
Inoltre, per i soli beni immobili d’impresa sono stati anticipati al 1 dicembre 2017, gli effetti della nuova rivalutazione prevista dal DdL di stabilità 2016.
In linea generale, gli effetti della rivalutazione, effettuata relativamente all’esercizio 2015, verranno riconosciuti, in termini di maggior valore dei beni, a decorrere dal 2018 (ossia dal terzo esercizio successivo a quello in cui è effettuata la rivalutazione).
Tuttavia, con la modifica approvata nel corso dell’esame parlamentare, per i soli beni immobili d’impresa gli effetti della rivalutazione, ai fini delle imposte sui redditi e IRAP, vengono anticipati al 1° dicembre 2017;
Bonus mobili per giovani coppie
Il tetto di spesa del bonus Mobili per le giovani coppie che acquistano casa introdotto dalla manovra, viene raddoppiato a 16 mila euro dagli 8 mila previsti dal Ddl del Governo.
Come noto, in favore delle suddette giovani coppie che acquistano un’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, viene riconosciuta una detrazione IRPEF del 50%, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2016 e relative all'acquisto di mobili destinati all’arredo della medesima abitazione.
Si ricorda che deve trattarsi di giovani coppie, coniugi o conviventi da almeno 3 anni, in cui almeno uno dei componenti non abbia superato i 35 anni d’età.